On peut évaluer une agence immobilière en utilisant la méthode des comparables.
Celle-ci permet d'évaluer une entreprise en comparant notre entreprise avec un échantilon d'autres entreprises qui ont des caractéristiques comparables.
cela se fait en 3 étapes
1ère étape : constitution d'un échatillon "peer group"
Nous avons retenu ces caractéristiques
-la zone géographique ;
-la taille et maturité ;
-le secteur d'activité ;
-les produits et services ;
-la position concurrentielle ;
-le taux de croissance ;
-la structure financière ;
-les méthodes comptables (IFRS par exemple)
Les entreprises de cet échantillon peuvent-être cotées en bourse, ce qui nous permet de connaître leur valeur (et donc de pouvoir la comparer). En langage financier, cet échantillon est appelé « Peer Group ».
La qualité de la valorisation dépend principalement des informations recueillies.
2ème étape : Le choix des multiples
Une fois l'échantillon établi, il convient ensuite d'identifier quelques indicateurs financiers appelés multiples qui vont permettre la comparaison entre l'entreprise à valoriser et l'échantillon établi.
Quelques exemples :
Les multiples avant frais financiers : chiffre d'affaires, EBITDA, EBIT
Les multiples après frais financiers : résultat net, Price Earning Ratio PER, CAF, etc...
3ème étape : application des multiples pour valoriser la société cible
Pour obtenir la valeur globale de l'entreprise, il faut multiplier la moyenne du multiple sectoriel par l'agrégat cible (les données financières de la société à valoriser).
La valeur des capitaux est obtenue en retranchant la valeur des dettes nettes de la valeur globale de l'entreprise à valoriser. Il est possible ensuite de déterminer la valeur par action en divisant la valeur des capitaux propres par le nombre d'actions (dans notre cas : 30 000 actions).
Les principales difficultés que l'on peut soulever de la méthode des comparables, c'est d'une part, la constitution d'un échantillon comparable, qui doit répondre aux exigences de similitudes et d'autre part recueillir les données financières des entreprises à comparer, qui sont parfois inaccessibles.
Plusieurs difficultés existent si 'on creer son agence immobilière :
-Obtention de la carte professionnellle sans laquelle on ne peut exercer.Elle est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI)
Être titulaire d’un diplôme donnant accès à la profession d’agent immobilier ou justifier d’une expérience professionnelle suffisante
L'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer
L’attestation de souscription à l’assurance responsabilité civile professionnelle et à la garantie financière
L’obtention d’un numéro d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
-Trouver LE bon emplacement selon la ville et la clientèle que l'on vise.
-Creer et développer sa clientèle ce qui implique de la prospection sur le terrain en porte porte.
-Il faut également obtenir une garantie financière :
Celle-ci permet de garantir votre capacité financière.Pour l'obtenir il faut se rapprocher d'une banque ou d'une compagnie d'assurance.
Le montant doit etre au minimum de 30 000€ pendant les 2 premières années d'activité et 110 000€ ensuite.
-coût lié au local local selon emplacement et standing.
- Une assurance obligatoire de resposabilité civile professionnelle (à partir de200€/mois)
Celle ci devra couvrir notamment à des erreurs dans la promesse de vente ou à l'oubli d'un diagnostic.Le coût d'une assurance peut varier en fonction sa forme juridique,du nombre de garanties ou encore la taille de l'agence.
-Coût des logiciels pour pouvoir gerer les portefeuilles clients,de diffuser des annonce,d'editer des documents (à partir de 49€/mois)
-Coût de communication à la création de l'agence qui implique :
Les panneaux immobiliers (à partir de 10€ pièce).
La carte de visite (dès 10 € pour 500 exemplaires).
Les flyers (à partir de 15 € pour 1000 exemplaires).
Le flocage d’un véhicule (à partir de 50 €).
La siutation du marché de l'immobilier est plutôt bonne en 2019.
les taux d'emprunt sont en baisse ce qui a permis de nombreuses ventes.
Le marché particulièrement de l'ancien se porte extrêmement bien avec plus d'1 million de vente,ce qui et un record.
Selon l'INSEE il y a eu 1 059 000 ventes sur 1 an.
Les taux de prêt immobilier en 2019 sont aux alentours de 1,45% en moyenne puis on a constaté ers le printemps une baisse allant jusqu'a 1,12% sur les crédits immobiliers contractés en novembre 2019.
Cela augmente la capacité d'emprunt et beaucoup ont pu concretiser leur projet d'achat de maison et d'appartement
Ces structures ne sont pas dimensionnées pour pouvoir se passer d'un expert-comptable. Ce dernier réalise une mission dite de tenue des comptes qui permet aux agences immobilières de se concentrer sur ses clients et leurs activités annexes